北京市印发“十四五”时期城市更新规划 四方面完善市政供给体系

(二)灵活多样的更新实施模式不断创新

“十三五”时期，聚焦历史遗产与风貌保护、非首都功能疏解、治理“大城市病”和规划实施中的问题，以减量提质增效为核心， 各区因地制宜积极探索各具特色的更新实施模式。

探索形成一系列历史文化街区的保护更新模式。坚持保护与发展并重，以民生改善为根本目标，以风貌保护为直接目标，以中轴线申遗保护综合整治、长安街沿线环境改善为统领，开展历史文化街区及成片传统平房区、老旧小区、简易楼、老旧楼宇等方面的更新探索，通过申请式退租改善居民居住条件，通过多主体共建提升社会治理水平，通过共生院模式融合提升城市活力， 促进历史文化街区保护、活化与复兴。

积极探索老旧小区改造微利可持续模式，积累了“投资—建设—运营—物业”全生命周期的经验。朝阳区劲松北社区引入社会力量推进老旧小区综合改造的有机更新模式，通过居民付费、政府补贴、存量空间盘活利用等多种渠道，实现一定期限内投资回报平衡，总结形成了“劲松模式”。石景山区老山东里北社区探索“先尝后买”和“持续更新”的更新模式，将老旧小区改造与物业精细化管理紧密结合，总结形成了“首开经验”。

坚持保护与利用并重，创新工业遗存更新的多种模式。西城区天宁 1 号通过高效活动运营激活园区活力。朝阳区 798 园区积极探索艺术家自发聚集与政府管理服务等多种业态复合的更新。751 园区通过产权方与专业机构合作打造国际文化交流平台。张家湾镇工业厂区通过区级平台公司以股权合作的方式实现多主体共同开发运营存量资产。

形成以功能业态升级和公共空间改造提升等方式带动楼宇商圈区域整体更新的模式。王府井商业区更新提升着力推进“一店一策”精细化改造。西城区新动力金融科技中心创新服务营造智慧场景，导入优质产业形成自我造血机制。新街高和老旧楼宇以产业发展基金方式引入社会资本参与城市更新，优化服务内容，打造新型办公空间，完善社区配套。望京小街和丽都商圈改造创新街区统筹政企协同的实施方式，通过政府前期投入改善公共空间环境，逐步吸引社会资本参与带动周边地区自主更新。

(三)面向实施的更新政策体系逐步构建

“十三五”时期，通过一系列城市更新政策文件，初步构建了城市更新政策体系，明确了更新的方向、目标和实施路径。在棚户区改造、老旧厂房保护利用、街区商业生态配置指标、老旧小区综合整治、地下空间利用等方面出台了相关指导意见，在设施配套、加装电梯、管线改造、物业管理、优化审批等方面出台了相关配套政策。

(四)良性互动的社会治理格局不断完善

北京城市更新从物质空间领域不断向社会治理纵深拓展，紧密结合街道乡镇工作，整合社会各界力量，积极践行群众路线， 通过文化引领逐步建构广泛参与的更新治理新格局。例如，白塔寺街区会客厅探索多主体共建途径，统筹政府、市场、社会多主体结合疏解腾退补充公共服务设施短板。

通过建立责任规划师深度参与街区更新制度，发挥一线作战、一手信息、一流平台作用，加强基层专业技术力量，探索出以东四南、新清河实验为代表的基层治理创新实践，助力提升精细化城市治理水平。

依托北京国际设计周将城市更新与文化相结合，通过设计力量引入新业态，更新活化老街区，补足老城区公共设施短板，提升环境品质，搭建城市创新的活化平台，吸引公众广泛参与城市治理。

借助媒体平台，推出国内首档城市复兴题材大型季播节目

《我是规划师》，通过城市更新精品工程解读、大师专家讲解、百姓关注问题解答等形式，生动展现了《总体规划》实施中多方共建共治的故事，广泛宣传规划理念、培育公众规划意识，形成了城市规划引领社会共治的典范。

二、总结“十三五”时期城市更新问题

(一)更新工作缺乏统筹，规划引领有待加强

全市城市更新缺乏顶层设计与统筹，总体目标、更新要求、更新方式、实施路径尚不明确，政府部门、企业、社会、居民等各方对城市更新的认识不一致。街区整体更新的模式机制有待破题，既有城市更新项目多为零星“盆景”，类型多样、情况复杂， 所在街区实施统筹不强，功能完善提升有限，难以形成连片“风景”。

(二)实施层面痛点突出，政策支撑有待完善

城市更新的政策体系尚不完整，缺乏纲领性、主干性的更新政策法规，配套支持政策不足。已有政策对产权、规模、用途、配套等关键问题支持不力，缺乏有效政策供给，政策之间相互支撑衔接不充分，难以形成合力，体现在建筑功能转变、用地功能兼容、地上地下空间统筹利用、地价和土地利用方式等方面。支持城市更新的建筑规模微增量精准投放等激励政策有待创新。支撑资产更新的权属分割、主体变更、权益认定等政策缺失。适用于城市更新的标准与技术规范尚不完善，更新项目的审批流程与实施路径尚不明晰。工业用地功能兼容的支持政策仍有待完善。例如，北京亦创智能机器人创新园通过传统制造业向科技服务业转型实现了规划 M1 用地兼容科研创新、会议会展功能，但成功经验依托特殊政策，推广复制的局限性大。

(三)社会资本积极性弱，激励机制有待探索

城市更新项目以财政资金为主的投资特征突出，社会资本参与积极性不强，金融财税的配套政策较为缺失。老旧小区综合整治、危旧楼房改建的社会资本参与渠道不畅通，居民出资意识不强。老旧楼宇、老旧厂房和低效产业园区的产权主体自主更新能力弱、意愿低，激励社会资本参与和利益分配机制缺乏政策保障。赛特购物中心等老旧楼宇改造前期硬件一次性投入压力大，经营半年后方能贷款，短期还款能力较弱，缺少金融政策支持，导致社会资本参与更新改造的积极性较低。

(四)共治格局尚未形成，协同机制有待构建

城市更新权益主体众多，矛盾交错复杂，多元主体参与城市更新的协同机制不完善。更新实施流程不畅，跨部门、跨主体协调难度大、周期长，基层工作统筹困难。平房院落更新、老旧小区综合整治、城镇棚户区改造等以政府推动为主，居民自主参与更新意愿弱。责任规划师、社会组织等第三方参与城市更新的制度需完善。

编辑：赵凡